전월세 갱신 5%, 월급에서 얼마가 더 빠지나

 

전월세는 집값이 아닙니다.

만기가 오면 월급 이체 금액이 바뀝니다.

 

계약갱신청구권을 쓰면 보증금과 월세는 기존 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다.

이 5%는 자동 인상이 아닙니다. 넘지 못하는 상한입니다.

 

 

 

1. 전월세가 바뀌는 길은 세 가지입니다.

 

같은 집에서 만기를 맞이하면 보통 아래 셋 중 하나입니다.

 

계약갱신청구권을 행사하면 5% 상한이 적용됩니다.

같은 집주인과 합의해 갱신해도, 기존 계약을 이어가는 경우에는 5%를 넘는 증액은 다툼의 여지가 있습니다.

만기 6개월에서 2개월 사이에 아무 통지도 없으면 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 금액은 그대로인 채 기간만 연장되는 형태입니다.

 

다른 집으로 옮기거나, 집주인이 새 세입자와 신규 계약을 맺는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다.

그때는 시세대로 다시 책정됩니다. 그 비교는 이사 글에서 따로 적겠습니다.

 

먼저 볼 날짜는 만기일입니다.

만기 6개월 전에서 2개월 전이 행사 구간입니다. 이 구간이 지나면 선택이 줄어듭니다.

 

 

전월세가 바뀌는 세 가지 길

구분	5% 상한	월급에서 바뀌는 점	먼저 볼 날짜
계약갱신청구권 행사	적용	보증금·월세가 기존 대비 최대 5%	만기 6~2개월 전
합의 갱신(같은 집)	적용되는 경우가 많음	합의액이 5%를 넘으면 초과분은 다툼 여지	만기 전 협의
묵시적 갱신	기존 조건 유지	금액은 그대로, 기간만 연장되는 형태	만기 6~2개월 사이 통지 여부
신규 계약(다른 집·새 세입자)	미적용	시세대로 다시 책정	이사·중개 일정

5%는 ‘무조건 올리는 비율’이 아니라 ‘넘지 못하는 상한’입니다.

 

 

2. 5%는 비율이 아니라 월급 금액입니다.

 

월세 80만 원의 5%는 4만 원입니다.

한 달로 보면 작아 보이지만, 2년이면 96만 원입니다.

 

월세 160만 원이면 5%는 8만 원, 2년이면 192만 원입니다.

서울 아파트 평균 월세가 160만 원대인 구간에서는, 갱신 한 번에 생활비 한 달이 통째로 더 빠질 수 있습니다.

 

 

월세 5%가 월급에서 더 빠지는 금액

지금 월세	5% 상한 인상액	갱신 후 월세	2년 추가 부담
50만 원	2만 5천 원	52만 5천 원	60만 원
70만 원	3만 5천 원	73만 5천 원	84만 원
80만 원	4만 원	84만 원	96만 원
100만 원	5만 원	105만 원	120만 원
120만 원	6만 원	126만 원	144만 원
160만 원	8만 원	168만 원	192만 원

계산: 인상액 = 지금 월세 × 0.05. 2년 추가 부담 = 인상액 × 24.

 

보증금 인상은 성격이 다릅니다.

보증금 3억 원의 5%는 1,500만 원입니다.

이 돈을 자기자금으로 내면 이자는 0이지만 1,500만 원이 묶입니다.

대출로 메우면 이자가 매달 추가됩니다. 연 4.2%로 단순 계산하면 1,500만 원의 월 이자는 약 5.3만 원입니다.

 

 

보증금 5%를 대출로 메울 때 월 이자 (연 4.2% 가정)

지금 보증금	5% 증액	증액분 월 이자	2년 이자 합계
1억 원	500만 원	약 1.8만 원	약 42만 원
2억 원	1,000만 원	약 3.5만 원	약 84만 원
3억 원	1,500만 원	약 5.3만 원	약 126만 원
4억 원	2,000만 원	약 7.0만 원	약 168만 원
5억 원	2,500만 원	약 8.8만 원	약 210만 원

월 이자 ≈ 증액분 × 4.2% ÷ 12. 금리는 본인 대출 조건으로 바꿉니다. 자기자금으로 내면 이자는 0이지만, 그 1,500만 원이 묶입니다.

 

그래서 전월세 갱신은 한 줄로 적어야 합니다.

 

매달 나가는 돈: 월세 인상분 + (증액 보증금을 대출로 메운 경우) 이자

한 번에 묶이는 돈: 보증금 증액분

 

월세만 올리면 현금이 새고, 보증금만 올리면 목돈이 묶입니다.

둘 다 올리면 두 줄이 동시에 커집니다.

 

 

 

3. 반전세는 두 줄을 한 장에 적습니다.

 

보증금 1억 원에 월세 80만 원인 집을 예로 듭니다.

 

월세만 5% 올리면 매달 4만 원이 더 나갑니다. 목돈은 그대로입니다.

보증금만 5% 올리면 500만 원이 추가로 묶입니다. 월세는 그대로입니다.

둘 다 5%면 목돈 500만 원에 매달 4만 원이 같이 붙습니다.

500만 원을 연 4.2% 대출로 메우면 이자 약 1.8만 원이 더해져, 월급에서 나가는 현금은 약 5.8만 원이 됩니다.

 

 

반전세에서 보증금·월세를 같이 올릴 때 (예시)

항목	지금	각각 5%만	보증금만 5%	월세만 5%
보증금	1억 원	1억 500만 원	1억 500만 원	1억 원
월세	80만 원	84만 원	80만 원	84만 원
매달 현금 유출	80만 원+	84만 원+	80만 원+	84만 원
추가로 묶이는 돈	-	500만 원	500만 원	0원

보증금과 월세를 동시에 조정할 때는 환산보증금 기준으로 5%를 넘는지 따로 계산합니다. 합의 전에 둘 다 올리는 숫자를 한 장에 적으세요.

 

 

집주인이 “조금 올리고 월세도 조금만”이라고 해도, 두 숫자를 한 장에 더하기 전에는 합의하지 않는 편이 맞습니다.

 

 

 

4. 만기 6개월 전부터 월급 통장을 다시 짭니다.

 

만기 6개월 전

계약서에서 만기일, 지금 보증금, 지금 월세, 갱신권 사용 여부를 확인합니다.

전세대출이 있으면 금리와 월 이자도 같이 적습니다.

 

만기 5~4개월 전

5% 상한 금액을 계산합니다.

같은 집을 갱신할 때 추가분과, 다른 집으로 옮길 때 한 번에 나가는 돈(이사비·복비·보증금 차액)을 나란히 둡니다.

이 비교는 “어디가 더 좋은 집인가”가 아니라 “다음 24개월 통장” 비교입니다.

 

만기 3개월 전

갱신 의사와 증액 한도를 남깁니다. 구두만 있으면 나중에 금액이 흔들립니다.

다음달 자동이체 금액이 바뀌는지도 같이 봅니다.

 

만기 2개월 전

행사 기한이 끝납니다.

아무 통지도 없으면 묵시적 갱신 쪽으로 기울 수 있으니, 금액을 유지할 것인지 나갈 것인지를 이 전에 정합니다.

 

만기 다음 달

새 이체 금액으로 월급통장 잔액을 다시 맞춥니다.

인상분만큼 생활비 통장에서 줄일 항목을 미리 정해 두지 않으면, 고정비만 늘고 남는 돈 계산이 어긋납니다.

 

 

만기 6개월 전부터 월급 계산 순서

시점	할 일	월급에서 확인할 숫자
만기 6개월 전	계약서 만기일·갱신권 사용 여부 확인	지금 월세·보증금·대출이자
만기 5~4개월 전	5% 상한 금액과 시세 신규 견적 비교	갱신 시 추가분 vs 이사 시 한 번에 나가는 돈
만기 3개월 전	갱신 의사·증액 한도를 문자·내용증명으로 남김	다음달 자동이체 금액이 바뀌는지
만기 2개월 전	행사 기한 마감. 묵시적 갱신 여부 결정	관리비·공과금 정산 예상액
만기 후 1개월	새 이체 금액으로 월급통장 잔액 재설정	인상분만큼 생활비 통장에서 줄일 항목

 

 

 

5. 가상 예시 — 서울 직장인 반전세

 

갱신 전

보증금 1억 원, 월세 80만 원.

 

갱신 후(각각 5%)

보증금 1억 500만 원, 월세 84만 원.

증액분 500만 원을 연 4.2%로 빌리면 이자 약 1.8만 원.

 

월급에서 바뀌는 것

매달 현금 유출 80만 원 → 약 85.8만 원.

한 번에 묶이는 돈 +500만 원.

 

 

가상 예시 — 서울 직장인, 반전세 갱신

 

항목	갱신 전	갱신 후(5%)	월급 영향
보증금	1억 원	1억 500만 원	목돈 500만 원 추가
월세	80만 원	84만 원	매달 +4만 원
전세대출 이자(가정)	해당 없음	500만 원×4.2%÷12 ≈ 1.8만 원	매달 +1.8만 원
합계 현금 유출	80만 원	약 85.8만 원	매달 +5.8만 원

자기 숫자로 바꿔 쓰세요. 이 표는 집값 전망이 아니라 다음 월급날 이체 금액을 보기 위한 것입니다.

 

이 예시의 핵심은 “5%라서 적다”가 아닙니다.

월 5.8만 원은 통신비 한 줄, 또는 청약 납입 절반에 해당합니다.

고정비는 한 줄이 늘면 다른 줄에서 빼야 합니다.

 

 

 

정리

 

전월세 갱신에서 먼저 적을 숫자는 세 개입니다.

 

지금 월세와 보증금

5%를 적용한 금액

그 차액이 매달 빠질지, 한 번에 묶일지

 

5%는 권리가 아니라 계산입니다.

집값 전망보다, 만기 6개월 전 월급 이체 금액을 먼저 고칩니다.

 

법령은 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조와 시행령상 증액 한도 20분의 1(5%)을 기준으로 했습니다.

특약과 지역 조례는 계약마다 다를 수 있으니 계약서와 공식 안내를 기준으로 하세요.