전세대출 이자는 보증금이 아닙니다 | 금리·보증료·월환산

 

 

한 줄 정리

전세대출 이자는 나중에 돌려받는 보증금이 아닙니다.

원금은 만기에 갚고, 이자는 거주하는 동안 월급에서 먼저 빠지는 줄입니다.  

고정비노트에서 볼 것은 이번 달 이체 금액입니다.

 

 

 

1. 전세대출에서 월급이 세는 네 줄

 

한 상품처럼 보여도 성격이 다릅니다.

 

 

전세대출에서 월급이 세는 네 줄

줄	성격	언제 나가나	월급에서 볼 점
대출 이자	매달 확정 지출	매월 납입일	원금×연금리÷12
대출 보증료	한 번 또는 연 단위	실행·연장 때	2년으로 나눠 월환산
중도상환수수료	조건 있으면 한 번에	대환·일부상환 때	절감 이자와 비교
만기 재약정 금리	2년마다 다시 붙음	연장·대환 시점	새 월 이자를 다시 셈

 

여기서 말하는 보증료는 대출을 실행하기 위한 보증료입니다.  

보증금을 지키는 전세보증금 반환보증과는 별개입니다. 반환보증은 이미 다른 글에서 다뤘습니다.

 

 

 

2. 계산식은 한 줄이면 됩니다

 

대부분의 전세대출은 만기일시상환입니다.

기간 동안 원금은 그대로 두고 이자만 냅니다.

 

월 이자 ≈ 대출잔액 X 연이율 ÷ 12

 

2억 원, 연 4.2%면

2억 × 0.042 ÷ 12 ≈ 70만 원

2년이면 약 1,680만 원입니다.

 

이 70만 원은 월세가 아닙니다.

다만 월급 통장에서는 월세와 같은 칸에 들어갑니다.

순수 전세라도 대출이 있으면, 통장에 ‘월세 0원’이 찍히지 않습니다.

 

 

 

3. 원금·금리별 월 이자

 

이자만 내는 구조 기준입니다.

원리금균등이면 초기에 더 나갑니다.

 

 

원금·금리별 월 이자 (이자만 납부 가정)

계산식: 월 이자 ≈ 대출잔액 × 연이율 ÷ 12

대출원금	연 2.5%	연 3.5%	연 4.2%	연 5.0%
1억 원	약 21만 원	약 29만 원	약 35만 원	약 42만 원
1.5억 원	약 31만 원	약 44만 원	약 53만 원	약 63만 원
2억 원	약 42만 원	약 58만 원	약 70만 원	약 83만 원
2.5억 원	약 52만 원	약 73만 원	약 88만 원	약 104만 원
3억 원	약 63만 원	약 88만 원	약 105만 원	약 125만 원

 

 

정책성 전세대출(버팀목·청년·신혼 등)은 소득·연령·주택면적·보증금 상한이 있습니다.

조건이 맞으면 같은 2억 원에서도 월 이자가 시중은행보다 작아집니다.

조건이 안 되면 시중·인터넷은행 구간(대체로 연 3%대 후반~5%대)을 봅니다.

어느 은행이 좋은지가 아니라, 내 약정금리가 표의 어느 칸인지가 월급 숫자입니다.

 

 

 

4. 금리 0.5%p는 통신비 한 줄입니다

 

원금 2억 원 기준입니다.

 

 

금리 0.5%p가 월급에서 만드는 차이 (원금 2억)

금리	월 이자	2년 이자	4.2% 대비 월 차이
연 3.2%	약 53만 원	약 1,280만 원	약 −17만 원
연 3.7%	약 62만 원	약 1,480만 원	약 −8만 원
연 4.2%	약 70만 원	약 1,680만 원	기준
연 4.7%	약 78만 원	약 1,880만 원	약 +8만 원
연 5.2%	약 87만 원	약 2,080만 원	약 +17만 원

 

0.5%p는 비율이 작아 보입니다.

2억 원에서는 월 약 8만 원입니다.

통신비·구독·청약 납입 절반과 같은 규모입니다.

 

변동금리면 기준금리(COFIX·금융채 등)가 바뀌는 달에 이 칸이 움직입니다.

고정 특약이 있으면 그 기간 동안은 월액이 잠깁니다.

둘 중 무엇이 이득인지는 전망이 아니라, 다음 납입일에 찍힐 금액으로만 고릅니다.

 

 

 

5. 이자를 줄이려면 중도상환수수료부터 봅니다

 

대환·일부상환은 ‘금리가 낮다’만으로 결정하지 않습니다.

 

확인할 네 숫자만 적습니다.

 

1. 지금 월 이자

2. 옮긴 뒤 월 이자

3. 중도상환수수료 + 새로 붙는 보증료

4. 남은 계약 개월 수

 

(1 − 2) × 남은 개월이 3보다 커야 월급에서 이득입니다.

수수료가 없거나 면제 기간이면 계산이 짧아집니다.

약정서의 중도상환 조항이 최종입니다.

 

만기 연장은 자동이자가 아닙니다.

연장 심사를 통과해도 금리가 다시 붙습니다.

만기 2~3개월 전에 새 월 이자를 받아 두고, 월급 이체 한도를 맞춥니다.

 

 

 

6. 가상 예시 — 서울, 전세 3억, 대출 2억, 연 4.2%

 

예시입니다. 내 원금·금리로 바꾸세요.

 

 

가상 예시 — 전세 3억, 대출 2억, 연 4.2%, 24개월

항목	한 번에 / 매달	24개월 총액	월환산
전세대출 이자	매달 약 70만 원	약 1,680만 원	70만 원
대출 보증료 (가정 0.1%·2년)	한 번에 약 40만 원	약 40만 원	약 1.7만 원
관리비 (가정)	매달 28만 원	672만 원	28만 원
합계 (이자+보증료)	—	약 1,720만 원	약 72만 원

 

보증금 3억은 만기에 돌려받는 줄입니다.

월급에서 실제로 빠지는 주거 금융비용은 이자 70만 원 + 보증료 월환산입니다.  

반전세 월세 70만~80만 원과 같은 칸에서 비교해야 합니다.

 

 

 

7. 월급 통장에 적는 순서

 

1. 대출 앱에서 잔액, 적용금리, 다음 납입일을 적는다.

2. 잔액 × 금리 ÷ 12로 이번 달 이자를 확인한다.

3. 실행·연장 때 낸 보증료를 24로 나눈다.

4. 월세·관리비와 같은 고정비 칸에 넣는다.

5. 만기 6개월 전에 연장·대환 후 새 월액을 다시 적는다.